Wednesday, October 20, 2004
Texte complet de l'arrêt tant FR que NL
1. Texte en français
2. Nederlands tekst
--------------------------------------------------------------------------
Numéro : JC04634_2 Date : 2004-06-03 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE
Siège : VEROUGSTRAETE -Rapporteur : WAUTERS- Min. Public : BRESSELEERS Numéro de rôle : C020156N
Chapeau
LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Droit de préemption-MéconnaissanceConséquence-Preneur subrogé-Prix à payer
Sommaire
Lorsque le droit de préemption du preneur est méconnu parce que pour les biens vendus ensemble le bailleur a fixé le prix des biens loués de manière anormalement élevé en vue d'éviter l'application du droit de préemption et que pour compenser il a fixé de manière proportionnellement basse les biens qui n'étaient pas loués, le preneur subrogé n'est pas tenu de payer le prix stipulé de manière formelle mais bien le prix qui aurait été dû si le droit de préemption n'avait pas été méconnu (1). (1) V. RENIER et crts, Le bail à ferme in Rép. Not., tome VIII, livre II, Larcier 1992, 474, n° 758.
Base légale
-LOI DU 04-11-1969,ART Art. 51, al. 3
Texte
N° C.02.0156.N 1. C. J. P., 2. V. J., Me Adolphe Houtekier, avocat à la Cour de cassation, contre 1. F. F., 2. M. J., Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation, 3. V. H. R., 4. V. H. A., 5. V. E. J., 6. W. Y.
I. La décision attaquée Le pourvoi en cassation est dirigé contre deux jugements rendus les 7 décembre 1999 et 19 novembre 2001 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel.
II. La procédure devant la Cour Le conseiller Ernest Waûters a fait rapport. L'avocat général Guido Bresseleers a conclu. III. Les faits Le jugement attaqué du 26 novembre 2001 constate que : 1. les troisième et quatrième défendeurs sont propriétaires à Beersel-Dworp d'un parcelle de terrain dénommée " De Leybus en Kesterbeek " dont la superficie est d'environ 1ha62a9ca et d'une parcelle de terrain dénommée " Den Hert " dont la superficie est d'environ 30<a> et ces parcelles ont fait l'objet d'un <bail> <à> <ferme> au profit des premier et deuxième défendeurs : 2. ces biens, loués par les deux premiers défendeurs, ainsi qu'une ferme avec terrain, qui ne faisait pas l'objet du contrat de bail, ont été vendus aux demandeurs par les troisième et quatrième défendeurs, et le prix des biens loués a été fixé à 2.000.000 francs et celui des biens non loués à 3.000.000 francs ; 3. le droit de préemption a été notifié aux deux premiers défendeurs pour les parcelles louées pour un montant de 2.000.000 francs majoré des frais de l'acte, y compris les frais de métrage ; 4. non seulement les prix convenus pour les biens loués et les biens non loués s'écartent des évaluations de l'expert, mais, en outre, un prix bien trop bas a été fixé pour la ferme et le terrain qui ne faisaient pas l'objet d'un contrat de bail alors qu'un prix trop élevé a été convenu pour les parcelles louées, cela n'étant pas dû au hasard ; 5. le prix élevé des biens loués a été compensé par le bas prix de la ferme, et cette compensation était un choix délibéré des bailleurs ; 6. l'intention frauduleuse des troisième et quatrième défendeurs est établie ; 7. il n'est pas établi que les demandeurs savaient que le prix fût simulé.
IV. La décision de la Cour
1. Quant à la première branche : Attendu qu'en cette branche, le moyen est exclusivement dirigé contre les décisions contenues dans le jugement du 19 novembre 2001 ; Attendu que l'article 47 de la loi du 4 novembre 1969 sur le <bail> <à> <ferme> dispose qu'en cas de vente d'un bien rural loué, le preneur jouit du droit de préemption pour lui-même ou pour les autres personnes citées par cet article, qui participent effectivement à l'exploitation de ce bien, suivant les règles déterminées par les articles suivants ; Que l'article 50, alinéa 3, de cette loi dispose que, lorsque le bien loué ne constitue qu'une partie de la propriété mise en vente, le droit de préemption s'applique au bien loué et le propriétaire est tenu de faire une offre distincte pour ce bien ; Que l'article 51, alinéa 1er, de cette loi dispose qu'en cas de vente faite en méconnaissance des droits de préemption du preneur, celui-ci peut exiger, soit d'être subrogé à l'acquéreur, soit de recevoir du vendeur le versement d'une indemnité ; Qu'il ressort de ces dispositions, qui visent à protéger le preneur, que, lorsque le bien loué ne constitue qu'une partie des biens mis en vente, le vendeur qui met en vente l'ensemble des biens ne peut fixer la valeur respective des biens loués et des biens qui ne sont pas loués d'une manière qui vise à empêcher le preneur d'exercer le droit de préemption qui en est légalement garanti ; Attendu que les juges d'appel ont considéré dans la décision attaquée que le prix élevé des biens loués était artificiellement compensé par le bas prix fixé pour la ferme et que le preneur a ainsi été empêché de manière frauduleuse d'exercer son droit de préemption ; Qu'indépendamment de leur appréciation de la simulation du prix, ils ont pu légalement décider que les vendeurs avaient méconnu le droit de préemption du preneur ; Qu'en cette branche, le moyen ne peut être accueilli ;
2. Quant à la deuxième branche : Attendu qu'en cette branche, le moyen est uniquement dirigé contre le jugement rendu le 19 novembre 2001 ; Attendu qu'il résulte de la réponse à la première branche du moyen que celui-ci, qui, en cette branche, ne concerne que la simulation du prix, est dénué d'intérêt ; Qu'en cette branche, le moyen est irrecevable ; 3. Quant à la troisième branche : Attendu que les juges d'appel ont admis que la valeur réelle des biens loués avait été évaluée dans une contre-lettre et qu'ils ont aussi admis cette valeur réelle en tant que base du montant devant être payée par les preneurs ; Attendu que, contrairement à ce qu'invoque le moyen, en cette branche, le jugement du 19 novembre 2001 ne considère pas que les obligations résultant pour le premier acheteur de la contre-lettre ont été reprises par le preneur subrogé ; Qu'en cette branche, le moyen manque en fait ; 4. Quant à la quatrième branche : Attendu qu'en vertu de l'article 51, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969 sur le <bail> à ferme>, le preneur subrogé rembourse <à> l'acheteur le prix payé par le premier acheteur ainsi que les frais de l'acte ; Que, lorsque le droit de préemption du preneur est méconnu parce que, pour les biens vendus ensemble, le bailleur a fixé le prix des biens loués de manière anormalement élevée en vue d'éviter l'application du droit de préemption et que, pour compenser, il a évalué de manière proportionnellement basse les biens qui n'étaient pas loués, le preneur subrogé n'est pas tenu de payer le prix stipulé de manière formelle mais bien le prix qui aurait été dû si le droit de préemption n'avait pas été méconnu ; Qu'en cette branche, le moyen, qui suppose que le prix payé effectivement par l'acheteur doit en tout cas être remboursé, ne peut être accueilli ; 5. Sur la demande en déclaration d'arrêt commun : Attendu que le rejet du pourvoi prive d'objet la demande en déclaration d'arrêt commun ; PAR CES MOTIFS, LA COUR Rejette le pourvoi et la demande en déclaration d'arrêt commun ; Condamne les demandeurs aux dépens.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Ivan Verougstraete, les conseillers Ernest Waûters, Ghislain Londers, Eric Stassijns et Luc Van hoogenbemt, et prononcé en audience publique du trois juin deux mille quatre par le président Ivan Verougstraete, en présence de l'avocat général Guido Bresseleers, avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem. Traduction établie sous le contrôle du conseiller Christian Storck et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Le greffier, Le conseiller,
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Numéro : C04632_2 Date : 2004-06-03
Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER
Siège : VEROUGSTRAETE Rapporteur : WAUTERS Min. Public : DUBRULLE
Numéro de rôle : C020613N
-----------------------------------------------------------------------------
Chapeau
HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz)
Verbouwingswerken- Aard van de wetgeving- Doel - Vergoeding
-----------------------------------------------------------------------------
Sommaire
De artikelen 7 en 9 van de Handelshuurwet bepalen aan de zijde van de huurder het dwingend recht om, binnen bepaalde voorwaarden, verbouwingswerken op te dringen aan de verhuurder; zij gelden eensdeels ter bescherming van de huurder aan wie het recht niet kan ontzegd worden bepaalde werken uit te voeren ter aanpassing van het gehuurde pand aan de er uitgebate kleinhandel, maar anderdeels ter bescherming van de verhuurder voor wie de gebeurlijke vergoeding van die werken bij het vertrek van de huurder moet beperkt blijven; daarnaast staat het de partijen vrij overeen te komen volgens het gemene recht (1). (1) Zie Cass., 16 mei 1980, A.C., 1979-80, nr 586 en de voetnoot (6) get. E.L.
-----------------------------------------------------------------------------
Base légale -WET VAN 30-04-1951,ART Artt. 7 en 9
-----------------------------------------------------------------------------
Texte :
Nr. C.02.0613.N
V.M., eiseres,
vertegenwoordigd door Mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan,
tegen BROUWERIJ HAACHT, naamloze vennootschap, met vennootschapszetel te 3190 Boortmeerbeek, Provinciesteenweg 28, verweerster.
I. Bestreden beslissing
Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 11 oktober 2002 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Kortrijk.
II. Rechtspleging voor het Hof
Raadsheer Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht.
Advocaat-generaal Guy Dubrulle heeft geconcludeerd.
III. Middelen
Eiseres voert in haar verzoekschrift drie middelen aan.
1. Eerste middel
Geschonden wettelijke bepalingen
&§9472; de artikelen 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek, zowel vóór als na de vervanging van die artikelen bij de wet van 29 december 1983 ;
&§9472; de artikelen 13, 14, 18, 20 en 24 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, die afdeling 2bis, Hoofdstuk II, Titel VIII, Boek III, van het Burgerlijk Wetboek vormt, hierna de Handelshuurwet genoemd.
Aangevochten beslissing
De appèlrechters verklaren het door verweerster ingestelde hoger beroep gegrond, vernietigen het vonnis van de eerste rechter in zoverre het een bedrag van 961.474 BEF (thans 23.834,32 euro) als huurschade + accessoria ten laste van verweerster legt, beslissen dat slechts de huurschade die door verweerster werd toegebracht sinds 1 september 1995 voor vergoeding in aanmerking komt, en stellen een deskundige aan met als opdracht de sinds 1 september 1995 toegebrachte huurschade te begroten, op grond van de volgende overwegingen :
"Feiten en procedurevoorwaarden
Op 1 augustus 1977 werd een handelshuurovereenkomst gesloten met betrekking tot een handelspand toendertijd gekend als café 'Oud Sportpaleis' gelegen te Beveren-Leie, Desselgemstraat 26 (thans Liebaerdstraat 217), tussen wijlen A.C. en (eiseres) als verhuurders en (verweerster) als huurster. Het betrof een klassieke handelshuurovereenkomst voor 9 jaar vanaf 1 september 1977 tot 31 augustus 1986, tegen een huurprijs van 72.000 BEF per trimester (jaarlijks indexeerbaar). Als bestemming van het pand werd 'café-frituur' opgegeven.
Eveneens op 1 augustus 1977 werd een brief uitgaande van (verweerster) 'voor akkoord' ondertekend door wijlen A.C. en (eiseres), waarin (verweerster) er zich toe verbond eenmalige onderhoudswerken uit te voeren aan het pand (asfalteren van alle goten, nazien van het dak en vervangen van gebroken pannen, herstellen van afgevallen plakwerk, wegnemen van een glazen afdak op de koer en vervangen door een plastieken afdak en uitvoering van de volledige buitenschildering).
Op 10 augustus 1977 werd het café 'Oude Sportpaleis' door (verweerster) in onderverhuring gegeven aan de heer en mevrouw N. & M. S. B.
De heer A.C. is op 2 januari 1979 overleden.
Aan de overeenkomst tussen (verweerster) en N. en M. S. B. kwam op 31 augustus 1980 een einde ingevolge opzegging door laatstgenoemden.
Blijkbaar zijn er vervolgens besprekingen geweest tussen (verweerster) en de dochter en schoonzoon van (eiseres), die evenwel niet tot de ondertekening van een overeenkomst hebben geleid.
Op 3 december 1980 werd tussen (eiseres) en (verweerster) een schriftelijke overeenkomst afgesloten, waarbij (eiseres) aan (verweerster) en aan de V.Z.W. Jeugdclub Jakkedoe (op dat ogenblik onderhuurster van het pand) de toestemming verleende om een aantal werken in het pand uit te voeren (meer bepaald : aanpassen van het sanitair voor vrouwen en mannen, in orde stellen van de elektrische leidingen van het commercieel gedeelte en de daarbij gebruikte lokalen, aanbrengen van een gasleiding voor het verwarmen van de lokalen en aanbrengen van isolering op de muren van de lokalen), evenwel op voorwaarde dat (eiseres) niet zelf zou dienen tussen te komen in de hiertoe vereiste onkosten en op voorwaarde dat de werken bij het einde van de huurovereenkomst aan (eiseres) ten goede zouden komen zonder enige vergoeding van harentwege.
Tussen (verweerster), V.Z.W. Jeugdclub Jakkedoe en (eiseres) werd op 24 december 1980 een gemeenschappelijke plaatsbeschrijving opgemaakt van het pand, waaraan tevens foto's zijn gehecht.
Op 12 januari 1981 maakt (eiseres) een factuur op voor de verkoop aan (verweerster) van het cafémeubilair tegen de prijs van 10.000 BEF, welke op 18 januari 1981 door (verweerster) werd vereffend.
Op 23 maart 1981 werd door (eiseres) een brief uitgaande van (verweerster) 'voor akkoord' ondertekend, waarin (verweerster) bevestigde te zullen overgaan tot de nodige herstellingen aan de goten van het achtergebouw en het raam, mits afhouding van het factuurbedrag van het verschuldigde huurgeld vanaf de periode van 1 juli 1981. Het betrof werken voor de prijs van 18.240 frank (BTW inbegrepen) waarvan (verweerster) een factuur neerlegt (...).
Op 25 april 1985 vroeg (verweerster) per aangetekend schrijven de hernieuwing van de handelshuurovereenkomst aan, welke door (eiseres) en de overige mede-eigenaars van het pand op 24 juni 1985 werd toegestaan mits :
- de huurprijs voortaan maandelijks 12.000 BEF zou bedragen ;
- mogelijkheid om vroeger op te zeggen ;
- tussenkomst vanwege (verweerster) in de helft van de vóór einde 1986 uit te voeren buitenschilderwerken.
Op 9 april 1992 werd een brief uitgaande van (verweerster) zowel door (eiseres) als door een vertegenwoordiger van V.Z.W. Jeugdclub Jakkedoe voor 'gelezen en goedgekeurd' ondertekend, waarin de huurprijs vanaf 1 september 1992 (zijnde het laatste triënnaat) werd gebracht op 15.000 BEF per maand.
Op 30 november 1993 ondertekenden (eiseres) en (verweerster) een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van 9 jaar, ingaand op 1 september 1995 en eindigend op 31 augustus 2004, met mogelijkheid voor (verweerster) om bij het einde van elk triënnaat opzeg te geven. De huurprijs was vastgesteld op 240.000 BEF, betaalbaar per maand en jaarlijks te indexeren. In de huurovereenkomst werd uitdrukkelijk bepaald dat (verweerster) de toelating verkreeg om verbouwings- en veranderingswerken uit te voeren die zij nuttig oordeelde voor de exploitatie van de handel erin uitgebaat en ontzegde (eiseres) zich het recht de plaatsen in hun vorige staat te doen herstellen.
Op 16 maart 1994 verstuurde (verweerster) een schrijven aan V.Z.W. Jeugdclub Jakkedoe, waarin werd verwezen naar een verslag van de firma A1B-Vinçotte waaruit bleek dat de elektrische installatie niet conform de vigerende reglementering was (...).
Blijkbaar heeft V.Z.W. Jeugdclub Jakkedoe het gehuurde pand sinds september 1995 verlaten, waarna het leegstond en niet langer werd verhuurd.
Op 13 december 1996 verstuurde (verweerster) een schrijven aan (eiseres), waarin werd vastgesteld dat het café niet meer verhuurbaar was door de grote eigenaarsherstellingen en kosten die zich op dat ogenblik opdrongen aan het gehuurde pand. Er werd gevraagd dat (eiseres) dringend het nodige zou doen met betrekking tot diverse waterinsijpelingen via daken en platformen, met betrekking tot de vervanging van enkele ramen en met betrekking tot de vervanging van de verouderde elektriciteitsvoorziening" (bestreden vonnis, blz.
1 tot 3).
"Onderzoek van de beroepsgrieven
a. Nopens het hoger beroep van (verweerster)
1. (Verweerster) argumenteert dat de eerste rechter ten onrechte heeft beslist dat alle eigenaarsherstellingen ten laste van (verweerster) vallen, en dat hij evenmin is ingegaan op het bewijsaanbod (verhoor van partijen) omtrent het feit dat namens (verweerster) wel tijdig mondeling werd aangedrongen bij (eiseres) omtrent het uitvoeren van eigenaarsherstellingen door haar of op haar kosten.
De rechtbank stelt vast dat noch uit de huurovereenkomst zelf, noch uit de feitelijke gedragingen of houding van (verweerster) blijkt dat laatstgenoemde afstand heeft gedaan van haar recht om vanwege (eiseres) te verlangen dat zij tot eigenaarsherstellingen zou overgaan. Afstand van recht wordt immers niet vermoed en moet uitdrukkelijk geschieden. Het bestreden vonnis dient op dit punt dan ook te worden vernietigd.
Of (verweerster) bij (eiseres) heeft aangedrongen dat zij herstellingen zou laten uitvoeren, welke deze herstellingen waren en wanneer daarop werd aangedrongen, is een feitelijke kwestie die ter zake doende is en waarvan het getuigenbewijs is toegelaten, zodat aan (verweerster) toelating wordt verleend om het bewijs door alle middelen van recht, getuigen inbegrepen, te leveren. Het door (verweerster) aangevoerde feit is evenwel enkel relevant in zoverre het sinds 1 september 1995 heeft plaatsgevonden, aangezien alle eventuele tekortkomingen vanwege (eiseres) aan haar contractuele verbintenissen vóór die datum in ieder geval gedekt zijn doordat op 30 november 1993 met ingang van 1 september 1995 een geheel nieuwe huurovereenkomst werd afgesloten.
2. (Verweerster) stelt dat de plaatsbeschrijving van begin december 1980 mede moet worden aangewend bij de begroting van de huurschade, omdat hieruit blijkt dat het pand zich niet in perfecte toestand bevond, zodat (verweerster) het ook niet in perfecte toestand moet restitueren.
De rechtbank stelt vast dat de partijen op 30 november 1993 een huurovereenkomst hebben gesloten zonder dat een voorafgaande plaatsbeschrijving werd opgemaakt, zodat ten deze artikel 1731, ,§1, van het Burgerlijk Wetboek speelt en (eiseres) derhalve dient te bewijzen dat (verweerster) het gehuurde goed ontvangen heeft in een andere staat dan waarin het zich bevond op het einde van de huurovereenkomst. De bevindingen van de door de eerste rechter aangestelde deskundige houden geen rekening met de 'staat van huuropname december 1980 Sportpaleis', terwijl nochtans de foto's waarnaar de plaatsopname verwijst, duidelijke vetusteit en zelfs het bestaan van meerdere beschadigingen aantonen nog vóór (verweerster) voor het eerst als huurster het genot van het café heeft verkregen. De plaatsopname van 1980 is wel degelijk een element waarmee de deskundige rekening had moeten houden om te onderzoeken of een bepaalde schadepost 'huurschade' is en, in bevestigend geval, welke som ten laste van (verweerster) moet worden gelegd om het goed in zijn oorspronkelijke toestand te brengen.
De rechtbank vernietigt dan ook het bestreden vonnis in zoverre het een bedrag van 961.474 BEF (thans 23.834,32 euro) als huurschade + accesoria ten laste van (verweerster) legt en stelt, alvorens verder te oordelen nopens dit onderdeel van de oorspronkelijke vordering van (eiseres), een nieuwe deskundige aan met de hierna bepaalde opdracht.
Aan de deskundige wordt enkel gevraagd de sinds 1 september 1995 toegebrachte huurschade te begroten, aangezien (eiseres) geen protest heeft laten horen nopens de staat van het gehuurde goed op 31 augustus 1995, toen aan de voordien bestaande huurovereenkomst (oorspronkelijk afgesloten op 1 augustus 1977 met ingang van 1 september 1997 en hernieuwd op 24 juni 1985 voor de duur van negen jaar met ingang van 1 september 1996) een einde was gekomen" (bestreden vonnis, blz. 6).
Grieven
De vaststelling van huurschade impliceert een vergelijking tussen de toestand van het gehuurde goed op het ogenblik dat de huurder dit goed in gebruik neemt en de toestand van het gehuurde goed op het ogenblik dat hij dit goed verlaat. De omstandige plaatsbeschrijving, waarvan sprake in artikelen 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek, zoals gewijzigd bij de wet van 29 december 1983 betreffende de huur van onroerende goederen, en in die artikelen, zoals van kracht vóór die wet (d.i. zoals gewijzigd bij de wet van 7 november 1973) moet opgesteld worden bij de ingebruikneming van het onroerend goed door de huurder. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs.
Bij een hernieuwing van een handelshuurovereenkomst in toepassing van de artikelen 13 tot en met 24 van de wet op de handelshuurovereenkomsten ontstaat er weliswaar een nieuwe huur, doch geen nieuwe ingebruikneming door de huurder, maar wel een verderzetting door de huurder van een vroegere ingebruikneming. Het ogenblik waarop de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft, is derhalve het ogenblik waarop de huurder bij de aanvang van de eerste huurovereenkomst het goed in gebruik genomen heeft.
Dezelfde principes gelden wanneer er een nieuwe huurovereenkomst werd afgesloten, waarbij de huurders het genot van het handelspand ononderbroken blijven behouden. In een dergelijk geval komt er immers een hernieuwing van de huur in de zin van artikel 13 van de Handelshuurwet tot stand. Ook in een dergelijk geval impliceert de vaststelling van de huurschade derhalve een vergelijking tussen de toestand van het gehuurde goed op het ogenblik dat de huurder dit goed in gebruik neemt, dit is bij de aanvang van de eerste huurovereenkomst, en de toestand van het gehuurde goed op het ogenblik dat hij dit goed verlaat.
De appèlrechters stellen vast dat het goed door verweerster in gebruik werd genomen vanaf 1 september 1977, dat verweerster de hernieuwing van de handelshuurovereenkomst aanvroeg bij aangetekende brief van 25 april 1985, die door eiseres op 24 juni 1985 werd toegestaan voor de duur van 9 jaar met ingang van 1 september 1986 en dat partijen vervolgens op 30 november 1993 een nieuwe huurovereenkomst ondertekenden voor de duur van 9 jaar, ingaand op 1 september 1995. Uit de vaststellingen van de appèlrechters blijkt derhalve dat verweerster het bij de oorspronkelijke huurovereenkomst bedongen genot van het pand ononderbroken heeft blijven hebben.
Door te beslissen dat er in die omstandigheden een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen is, die geen hernieuwing van de huurovereenkomst uitmaakt in de zin van artikel 13 van de Handelshuurwet, schenden de appèlrechters de artikelen 13, en voor zoveel als nodig 14, 18 en 20 van de Handelshuurwet.
Nu uit de vaststellingen van de appèlrechters blijkt dat verweerster het bij de oorspronkelijke huurovereenkomst bedongen genot van het pand ononderbroken heeft blijven hebben, impliceert de vaststelling van de huurschade een vergelijking tussen de toestand van het gehuurde goed op 1 september 1977 en de toestand van het gehuurde goed op het ogenblik dat verweerster het goed verlaten heeft.
Hieruit volgt dat, door te beslissen dat enkel de sinds 1 september 1995 toegebrachte huurschade voor vergoeding in aanmerking komt op de grond dat met ingang van 1 september 1995 een geheel nieuwe huurovereenkomst werd afgesloten en eiseres geen protest heeft laten horen nopens de staat van het gehuurde goed op 31 augustus 1995, toen aan de voordien bestaande huurovereenkomst een einde was gekomen, de appèlrechters de in het middel genoemde bepalingen schenden.
2. Tweede middel
Geschonden wettelijke bepalingen
&§9472; de artikelen 7 en 9 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, die afdeling 2bis, Hoofdstuk II, Titel VIII, Boek III, van het Burgerlijk Wetboek vormt, hierna de Handelshuurwet genoemd.
Aangevochten beslissing
De appèlrechters beslissen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst geldig afweek van artikel 7 van de Handelshuurwet, dat eiseres aan verweerster de toelating gaf om alle verbouwings- en veranderingswerken uit te voeren die zij nuttig oordeelde en dat eiseres zich het recht ontzegde om de plaatsen in hun vorige staat te doen herstellen, en verwerpen derhalve de eis van eiseres dat het goed hersteld zou worden in zijn oorspronkelijk staat, op grond van de volgende motieven :
"3. (Verweerster) argumenteert dat de eerste rechter niet heeft geantwoord op het juridisch geschilpunt omtrent de wederinstaatstellingsverplichting, die contractueel werd 'wegbedongen' in het voordeel van (verweerster) naar aanleiding van de laatste huurhernieuwing in 1993, en dat de eerste rechter ook geen rekening heeft gehouden met het feit dat het pand was verhuurd als jeugdcafé.
De rechtbank stelt vast dat tussen (verweerster) en (eiseres) inderdaad uitdrukkelijk werd overeengekomen dat (verweerster) de toelating verkreeg om verbouwings- en veranderingswerken uit te voeren 'die zij nuttig oordeelde' voor de exploitatie van de handel erin uitgebaat en dat (eiseres) zich het recht ontzegde de plaatsen in hun vorige staat te doen herstellen.
Er diende geen voorafgaande toelating aan (eiseres) te worden gevraagd telkens wanneer (verweerster) bepaalde werken wenste uit te voeren : de huurovereenkomst week in dit opzicht af van artikel 7 van de wet op de handelshuurovereenkomsten en dergelijke afwijking was niet strijdig met het dwingend karakter van deze wet, aangezien zij in het voordeel van de huurder was bedongen.
(Verweerster) verkreeg hierdoor evenwel enkel het recht om werken uit te voeren, niet om schade toe te brengen. Dat het pand verhuurd werd als 'jeugdcafé', viel weliswaar binnen de door partijen overeengekomen bestemming (ten deze : 'café-frituur-restaurant-dancing-hotel'), maar doet geen afbreuk aan de verplichting van (verweerster) om - bij de uitvoering van de overeenkomst als hoofdhuurder - als een goede huisvader te handelen (artikel 1728, 1°, van het Burgerlijk Wetboek).
Er moet dus onderscheid worden gemaakt tussen 'uitgevoerde werken' en 'toegebrachte schade'.
Daarenboven gold het recht van (verweerster) om werken uit te voeren, enkel in zoverre deze werken volgens de regels van de kunst werden uitgevoerd.
Aan de deskundige wordt gevraagd met dit gegeven rekening te willen houden (...)".
Grieven
Artikel 7 van de Handelshuurwet bepaalt dat de huurder het recht heeft aan het gehuurde goed elke verbouwing uit te voeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten drie jaar huur niet te boven gaan, mits daardoor noch de veiligheid, noch de salubriteit, noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang komen, en mits hij vooraf de verhuurder bij ter post aangetekende brief of bij (exploot van gerechtsdeurwaarder) in kennis stelt van al de voorgenomen veranderingen, met overlegging van de plans en bestekken, zodat de verhuurder in voorkomend geval zich om wettige redenen ertegen kan verzetten.
Artikel 7 van de Handelshuurwet strekt niet enkel tot bescherming van de huurder, die ervoor behoed wordt al te dure werken uit te voeren, maar ook tot bescherming van de verhuurder, die ervoor behoed wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst geconfronteerd te worden met excessieve verbouwingswerken en de daarmee gepaard gaande grotere onderhouds- en instandhoudingskosten. Deze bepaling is derhalve dwingend zowel in het voordeel van de huurder als van de verhuurder, zodat de van deze bepaling afwijkende overeenkomsten relatief nietig zijn.
Eiseres voerde aan dat verweerster verbouwingswerken uitvoerde zonder over een geldige toestemming vanwege eiseres te beschikken, zodat de verbouwings- en veranderingswerken overeenkomstig artikel 9 van de Handelshuurwet dienden te worden verwijderd.
De appèlrechters verwerpen dit verweer en overwegen dat tussen partijen uitdrukkelijk werd overeengekomen dat verweerster toelating kreeg om verbouwings- en veranderingswerken uit te voeren, dat hiervoor geen voorafgaande toelating aan eiseres diende te worden gevraagd, nu de overeenkomst in dit opzicht afweek van artikel 7 van de Handelshuurwet en dat een dergelijke afwijking niet strijdig is met het dwingend karakter van de wet, aangezien zij in het voordeel van de huurder was bedongen.
Hieruit volgt dat de appèlrechters door te beslissen dat partijen in hun overeenkomst mochten afwijken van artikel 7 van de Handelshuurwet en door op die grond de eis van eiseres tot herstel van het goed in zijn oorspronkelijke staat te verwerpen, de in het middel genoemde bepalingen schenden, nu voornoemd artikel 7 van de Handelshuurwet dwingend is zowel in het voordeel van de huurder als in het voordeel van de verhuurder (schending van de artikelen 7 en 9 van de Handelshuurwet).
3. Derde middel
Geschonden wettelijke bepalingen
&§9472; artikel 149 van de Grondwet.
Aangevochten beslissing
In het beschikkend gedeelte van het bestreden vonnis doen de appelrechters het beroepen vonnis van de vrederechter, waarbij onder meer de vordering van eiseres tot betaling van achterstallige huur ten belope van 461.927 BEF gegrond verklaard werd en dat uitvoerbaar bij voorraad werd verklaard, zonder borgstelling en met uitsluiting van het kantonnement, teniet, behalve in zoverre het de oorspronkelijke vordering van eiseres tot het bekomen van een schadevergoeding van 850.000 BEF wegens het tenietgaan van de handelszaak, ongegrond verklaarde.
In de motieven van het bestreden vonnis overwegen de appèlrechters dat het beroepen vonnis dient te worden vernietigd in zoverre het de eigenaarsherstellingen ten laste van verweerster legde (...) en in zoverre het een schadevergoeding van 961.474 BEF ingevolge huurschade ten laste van verweerster legde (...).
De appèlrechters beslissen nog dat zij voorlopig geen uitspraak kunnen doen over de grieven van verweerster tegen de beslissing van de eerste rechter waarbij verweerster veroordeeld werd tot betaling van een bedrag van 461.927 BEF achterstallige huurgelden, en overwegen hieromtrent dat :
"4. (Verweerster) argumenteert dat de huurovereenkomst ten onrechte niet ontbonden werd verklaard lastens (eiseres) en dat (de eerste rechter) ten onrechte heeft geoordeeld dat de huur voor een periode van februari 1997 tot augustus 1998 moest betaald worden. Evenmin ten onrechte heeft de eerste rechter geen winstderving toegekend, noch terugbetaling van huur vanaf september 1995, alhoewel het pand door de schuld van (eiseres) onverhuurbaar was.
De rechtbank stelt vast dat de beoordeling van deze beroepsgrief vanwege (verweerster) mede afhangt van het antwoord op de vraag of er tijdig aan (eiseres) werd gemeld dat zij tot bepaalde herstellingen moest overgaan, zodat de uitspraak over dit onderdeel van de betwisting wordt aangehouden tot na het getuigenverhoor (...).
De appèlrechters overwegen tenslotte dat de grief van verweerster met betrekking tot de uitvoerbaarheid bij voorraad van het beroepen vonnis en de uitsluiting van het kantonnement niet dient te worden beoordeeld, nu het beroepen vonnis geheel teniet gedaan wordt, op grond van de volgende overwegingen :
"6. Ten slotte argumenteert (verweerster) dat noch de uitvoerbaarheid bij voorraad noch de uitsluiting van het kantonnement worden gemotiveerd, niettegenstaande inzonderheid dit laatste door (verweerster) werd betwist.
Gelet op het feit dat het bestreden vonnis - in afwachting van het getuigenverhoor en het deskundig onderzoek - geheel teniet wordt gedaan, dient deze beroepsgrief niet te worden beoordeeld (...).
Grieven
De eerste rechter veroordeelde verweerster tot betaling van een bedrag van 461.927 BEF wegens achterstallige huurgelden en verklaarde zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad spijts alle verhaal en zonder borgstelling en met uitsluiting van het kantonnement.
De appèlrechters beslissen enerzijds dat nog geen uitspraak gedaan kan worden over de grieven van verweerster tegen de beslissing van de eerste rechter tot toekenning van voormeld bedrag van 461.927 BEF, doch doen anderzijds het beroepen vonnis in zijn geheel teniet.
Het is tegenstrijdig enerzijds te beslissen dat nog geen uitspraak gedaan kan worden over de beroepsgrieven van verweerster tegen de beslissing van de eerste rechter waarbij de vordering van eiseres tot betaling van achterstallige huurgelden gegrond verklaard werd en anderzijds het beroepen vonnis in zijn geheel teniet te doen.
Hieruit volgt dat er een tegenstrijdigheid bestaat tussen de motieven onderling en tussen de motieven en het beschikkend gedeelte van het bestreden vonnis. Deze tegenstrijdigheid levert een schending op van artikel 149 van de Grondwet.
IV. Beslissing van het Hof
1. Eerste middel
Overwegende dat artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek, v&§972;&§972;r de vervanging ervan bij artikel 4 van de Wet van 29 december 1983 "betreffende de huur van onroerende goederen", bepaalt dat indien er tussen (de) verhuurder en (de) huurder een staat van het verhuurde goed werd opgemaakt, de huurder het goed moet teruggeven, zoals hij, volgens die staat, het "ontvangen" heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of door overmacht tenietgegaan is of beschadigd werd ;
Dat artikel 1731 van dit Wetboek, zoals vervangen bij artikel 1 van de Wet van 7 november 1973 "tot wijziging van artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek" en v&§972;&§972;r de vervanging ervan bij artikel 5 van de Wet van 29 december 1983, in zijn eerste lid bepaalt dat, indien geen plaatsbeschrijving is opgemaakt, vermoed wordt dat de huurder het gehuurde goed "ontvangen" heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs dat door alle middelen kan worden geleverd ; dat dit artikel 1731, in die versie, in zijn tweede lid bepaalt, naar gelang de duurtijd van de huur, binnen welke termijn na de ingebruikneming de huurder een omstandige plaatsbeschrijving kan eisen ;
Dat artikel 1730 van dat wetboek, na de vervanging ervan bij artikel 4 van de Wet van 29 december 1983, in ,§1 bepaalt dat elke partij kan eisen dat, op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening, een omstandige plaatsbeschrijving wordt opgemaakt ; dat die paragraaf verder bepaalt dat deze plaatsbeschrijving wordt opgemaakt ofwel "gedurende de tijd dat de plaatsen niet in gebruik zijn", ofwel gedurende de eerste maand dat ze "gebruikt" worden wanneer de huurtijd één jaar of meer bedraagt, ofwel gedurende de eerste vijftien dagen van "gebruik" wanneer de huurtijd minder dan één jaar bedraagt ;
Dat ,§2 van dit artikel in die versie bepaalt dat indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt, elke partij kan eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt en dat, indien geen overeenstemming daaromtrent wordt bereikt, de in ,§1 voorgeschreven procedure van toepassing is, behalve wat de termijnen betreft ;
Dat voormeld artikel 1731, na de vervanging ervan bij artikel 5 van de Wet van 29 december 1983, in ,§1 bepaalt dat, indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, vermoed wordt dat de huurder het gehuurde goed "ontvangen" heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs dat door alle middelen kan worden geleverd ;
Dat ,§2 van dit artikel in die versie bepaalt dat indien tussen de verhuurder en de huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, de huurder het goed moet teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, "ontvangen" heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of door overmacht is tenietgegaan of beschadigd ;
Overwegende dat de artikelen 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek een regeling inhouden van de teruggave van het gehuurde goed volgens zijn staat bij het einde van de overeenkomst ;
Dat de inhoud van die artikelen en de erin gebruikte bewoordingen volgt dat :
1. voor de huurovereenkomsten die zijn ingegaan na de inwerkingtreding op 1 januari 1974 van de vervanging van artikel 1731 bij de Wet van 7 november 1973, die versie van artikel 1731 van toepassing is, welke geldend was bij de ingebruikneming van het goed ;
2. de regeling voor het bepalen van de huurschade in de regel afhankelijk is van het al dan niet voorhanden zijn van een plaatsbeschrijving bij de ingebruikneming van het gehuurde goed ;
3. de huurschade, met toepassing van de voormelde artikelen 1730 en 1731 in het geval van een ononderbroken gebruik van het gehuurde goed, in de regel moet worden vastgesteld door vergelijking tussen de toestand van dit goed bij de ingebruikneming ervan en bij het verlaten ervan ;
Overwegende dat de appèlrechters vaststellen dat verweerster het gehuurde goed sinds 1 september 1977 voor het eerst in gebruik heeft genomen en dit tot en met 31 augustus 1998 en dat op 24 december 1980 een gemeenschappelijke plaatsbeschrijving werd opgemaakt ;
Dat de appèlrechters aan de aangestelde deskundige vragen enkel de sinds 1 september 1995 toegebrachte huurschade te begroten om reden dat eiseres geen protest heeft laten horen nopens de staat van het gehuurde goed op 31 augustus 1995, toen aan de voordien bestaande overeenkomst een einde was gekomen ;
Dat de appèlrechters aldus de artikelen 1730 en 1731, zoals van toepassing v&§972;&§972;r de vervanging ervan bij de Wet van 29 december 1983, schenden ;
Dat het middel in zoverre gegrond is ;
4. Tweede middel
Overwegende dat de artikelen 7 tot 9 van de Handelshuurwet betrekking hebben op het "recht van de huurder om het gehuurde goed voor zijn bedrijf geschikt te maken" ;
Dat artikel 7 bepaalt dat de huurder het recht heeft aan het gehuurde goed elke verbouwing uit te voeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten drie jaar huur niet te boven gaan, mits daardoor noch de veiligheid, noch de salubriteit, noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang komen en mits naleving van de in die wetsbepaling voorgeschreven formaliteiten ;
Dat artikel 9 het lot van de aldus gedane verbouwingen regelt tijdens en na het einde van de huur en de gebeurlijke vergoedingsverplichting aan de zijde van de verhuurder ;
Dat deze artikelen het dwingende recht bepalen aan de zijde van de handelshuurder om, binnen bepaalde voorwaarden, verbouwingswerken op te dringen aan de handelsverhuurder ; dat zij eensdeels gelden ter bescherming van de handelshuurder aan wie men het recht niet kan ontzeggen om bepaalde werken uit te voeren ter aanpassing van het gehuurde pand aan de er uitgebate kleinhandel, maar anderdeels ook ter bescherming van de verhuurder voor wie de gebeurlijke vergoeding van die werken bij het vertrek van de huurder beperkt moet blijven ;
Dat het daarnaast de partijen vrij staat overeen te komen dat de verhuurder toelating verleent tot uitvoering van veranderings- en verbouwingswerken en een regeling omtrent het lot van die werken en de vergoedingsplicht ervoor bij het einde van de huur te treffen ;
Dat dergelijke overeenkomst aan het gemene recht en niet aan de artikelen 7 tot 9 van de Handelshuurwet is onderworpen ;
Dat het middel faalt naar recht ;
5. Derde middel
Overwegende dat het niet tegenstrijdig is, eensdeels, het beroepen vonnis teniet te doen behalve in zoverre de eerste rechter een bepaald gedeelte van de vordering van eiseres heeft afgewezen en, andersdeels, in afwachting van een bevolen onderzoeksmaatregel, te beslissen dat nog geen uitspraak kan worden gedaan over bepaalde beroepsgrieven van verweerster tegen de beslissing van de eerste rechter waarbij een ander gedeelte van de vordering van eiseres wordt ingewilligd ;
Dat het middel feitelijke grondslag mist ;
OM DIE REDENEN,
HET HOF,
Vernietigt het bestreden vonnis in zoverre het uitspraak doet over de door eiseres gevorderde huurschade en uitspraak doet over de kosten ;
Verwerpt het cassatieberoep voor het overige ;
Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis ;
Veroordeelt eiseres in twee derden van de kosten ;
Houdt de overige kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over ;
Verwijst de aldus beperkte zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Veurne, zitting houdende in hoger beroep.
De kosten begroot op de som van zeshonderd tachtig euro vierenveertig cent jegens de eisende partij.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voorzitter Ivan Verougstraete, de raadsheren Ernest Waûters, Ghislain Londers, Eric Dirix en Eric Stassijns, en in openbare terechtzitting van drie juni tweeduizend en vier uitgesproken door voorzitter Ivan Verougstraete, in aanwezigheid van advocaat-generaal Guy Dubrulle, met bijstand van griffier Philippe Van Geem.
2. Nederlands tekst
--------------------------------------------------------------------------
Numéro : JC04634_2 Date : 2004-06-03 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE
Siège : VEROUGSTRAETE -Rapporteur : WAUTERS- Min. Public : BRESSELEERS Numéro de rôle : C020156N
Chapeau
LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Droit de préemption-MéconnaissanceConséquence-Preneur subrogé-Prix à payer
Sommaire
Lorsque le droit de préemption du preneur est méconnu parce que pour les biens vendus ensemble le bailleur a fixé le prix des biens loués de manière anormalement élevé en vue d'éviter l'application du droit de préemption et que pour compenser il a fixé de manière proportionnellement basse les biens qui n'étaient pas loués, le preneur subrogé n'est pas tenu de payer le prix stipulé de manière formelle mais bien le prix qui aurait été dû si le droit de préemption n'avait pas été méconnu (1). (1) V. RENIER et crts, Le bail à ferme in Rép. Not., tome VIII, livre II, Larcier 1992, 474, n° 758.
Base légale
-LOI DU 04-11-1969,ART Art. 51, al. 3
Texte
N° C.02.0156.N 1. C. J. P., 2. V. J., Me Adolphe Houtekier, avocat à la Cour de cassation, contre 1. F. F., 2. M. J., Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation, 3. V. H. R., 4. V. H. A., 5. V. E. J., 6. W. Y.
I. La décision attaquée Le pourvoi en cassation est dirigé contre deux jugements rendus les 7 décembre 1999 et 19 novembre 2001 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel.
II. La procédure devant la Cour Le conseiller Ernest Waûters a fait rapport. L'avocat général Guido Bresseleers a conclu. III. Les faits Le jugement attaqué du 26 novembre 2001 constate que : 1. les troisième et quatrième défendeurs sont propriétaires à Beersel-Dworp d'un parcelle de terrain dénommée " De Leybus en Kesterbeek " dont la superficie est d'environ 1ha62a9ca et d'une parcelle de terrain dénommée " Den Hert " dont la superficie est d'environ 30<a> et ces parcelles ont fait l'objet d'un <bail> <à> <ferme> au profit des premier et deuxième défendeurs : 2. ces biens, loués par les deux premiers défendeurs, ainsi qu'une ferme avec terrain, qui ne faisait pas l'objet du contrat de bail, ont été vendus aux demandeurs par les troisième et quatrième défendeurs, et le prix des biens loués a été fixé à 2.000.000 francs et celui des biens non loués à 3.000.000 francs ; 3. le droit de préemption a été notifié aux deux premiers défendeurs pour les parcelles louées pour un montant de 2.000.000 francs majoré des frais de l'acte, y compris les frais de métrage ; 4. non seulement les prix convenus pour les biens loués et les biens non loués s'écartent des évaluations de l'expert, mais, en outre, un prix bien trop bas a été fixé pour la ferme et le terrain qui ne faisaient pas l'objet d'un contrat de bail alors qu'un prix trop élevé a été convenu pour les parcelles louées, cela n'étant pas dû au hasard ; 5. le prix élevé des biens loués a été compensé par le bas prix de la ferme, et cette compensation était un choix délibéré des bailleurs ; 6. l'intention frauduleuse des troisième et quatrième défendeurs est établie ; 7. il n'est pas établi que les demandeurs savaient que le prix fût simulé.
IV. La décision de la Cour
1. Quant à la première branche : Attendu qu'en cette branche, le moyen est exclusivement dirigé contre les décisions contenues dans le jugement du 19 novembre 2001 ; Attendu que l'article 47 de la loi du 4 novembre 1969 sur le <bail> <à> <ferme> dispose qu'en cas de vente d'un bien rural loué, le preneur jouit du droit de préemption pour lui-même ou pour les autres personnes citées par cet article, qui participent effectivement à l'exploitation de ce bien, suivant les règles déterminées par les articles suivants ; Que l'article 50, alinéa 3, de cette loi dispose que, lorsque le bien loué ne constitue qu'une partie de la propriété mise en vente, le droit de préemption s'applique au bien loué et le propriétaire est tenu de faire une offre distincte pour ce bien ; Que l'article 51, alinéa 1er, de cette loi dispose qu'en cas de vente faite en méconnaissance des droits de préemption du preneur, celui-ci peut exiger, soit d'être subrogé à l'acquéreur, soit de recevoir du vendeur le versement d'une indemnité ; Qu'il ressort de ces dispositions, qui visent à protéger le preneur, que, lorsque le bien loué ne constitue qu'une partie des biens mis en vente, le vendeur qui met en vente l'ensemble des biens ne peut fixer la valeur respective des biens loués et des biens qui ne sont pas loués d'une manière qui vise à empêcher le preneur d'exercer le droit de préemption qui en est légalement garanti ; Attendu que les juges d'appel ont considéré dans la décision attaquée que le prix élevé des biens loués était artificiellement compensé par le bas prix fixé pour la ferme et que le preneur a ainsi été empêché de manière frauduleuse d'exercer son droit de préemption ; Qu'indépendamment de leur appréciation de la simulation du prix, ils ont pu légalement décider que les vendeurs avaient méconnu le droit de préemption du preneur ; Qu'en cette branche, le moyen ne peut être accueilli ;
2. Quant à la deuxième branche : Attendu qu'en cette branche, le moyen est uniquement dirigé contre le jugement rendu le 19 novembre 2001 ; Attendu qu'il résulte de la réponse à la première branche du moyen que celui-ci, qui, en cette branche, ne concerne que la simulation du prix, est dénué d'intérêt ; Qu'en cette branche, le moyen est irrecevable ; 3. Quant à la troisième branche : Attendu que les juges d'appel ont admis que la valeur réelle des biens loués avait été évaluée dans une contre-lettre et qu'ils ont aussi admis cette valeur réelle en tant que base du montant devant être payée par les preneurs ; Attendu que, contrairement à ce qu'invoque le moyen, en cette branche, le jugement du 19 novembre 2001 ne considère pas que les obligations résultant pour le premier acheteur de la contre-lettre ont été reprises par le preneur subrogé ; Qu'en cette branche, le moyen manque en fait ; 4. Quant à la quatrième branche : Attendu qu'en vertu de l'article 51, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969 sur le <bail> à ferme>, le preneur subrogé rembourse <à> l'acheteur le prix payé par le premier acheteur ainsi que les frais de l'acte ; Que, lorsque le droit de préemption du preneur est méconnu parce que, pour les biens vendus ensemble, le bailleur a fixé le prix des biens loués de manière anormalement élevée en vue d'éviter l'application du droit de préemption et que, pour compenser, il a évalué de manière proportionnellement basse les biens qui n'étaient pas loués, le preneur subrogé n'est pas tenu de payer le prix stipulé de manière formelle mais bien le prix qui aurait été dû si le droit de préemption n'avait pas été méconnu ; Qu'en cette branche, le moyen, qui suppose que le prix payé effectivement par l'acheteur doit en tout cas être remboursé, ne peut être accueilli ; 5. Sur la demande en déclaration d'arrêt commun : Attendu que le rejet du pourvoi prive d'objet la demande en déclaration d'arrêt commun ; PAR CES MOTIFS, LA COUR Rejette le pourvoi et la demande en déclaration d'arrêt commun ; Condamne les demandeurs aux dépens.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Ivan Verougstraete, les conseillers Ernest Waûters, Ghislain Londers, Eric Stassijns et Luc Van hoogenbemt, et prononcé en audience publique du trois juin deux mille quatre par le président Ivan Verougstraete, en présence de l'avocat général Guido Bresseleers, avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem. Traduction établie sous le contrôle du conseiller Christian Storck et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Le greffier, Le conseiller,
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Numéro : C04632_2 Date : 2004-06-03
Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER
Siège : VEROUGSTRAETE Rapporteur : WAUTERS Min. Public : DUBRULLE
Numéro de rôle : C020613N
-----------------------------------------------------------------------------
Chapeau
HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz)
Verbouwingswerken- Aard van de wetgeving- Doel - Vergoeding
-----------------------------------------------------------------------------
Sommaire
De artikelen 7 en 9 van de Handelshuurwet bepalen aan de zijde van de huurder het dwingend recht om, binnen bepaalde voorwaarden, verbouwingswerken op te dringen aan de verhuurder; zij gelden eensdeels ter bescherming van de huurder aan wie het recht niet kan ontzegd worden bepaalde werken uit te voeren ter aanpassing van het gehuurde pand aan de er uitgebate kleinhandel, maar anderdeels ter bescherming van de verhuurder voor wie de gebeurlijke vergoeding van die werken bij het vertrek van de huurder moet beperkt blijven; daarnaast staat het de partijen vrij overeen te komen volgens het gemene recht (1). (1) Zie Cass., 16 mei 1980, A.C., 1979-80, nr 586 en de voetnoot (6) get. E.L.
-----------------------------------------------------------------------------
Base légale -WET VAN 30-04-1951,ART Artt. 7 en 9
-----------------------------------------------------------------------------
Texte :
Nr. C.02.0613.N
V.M., eiseres,
vertegenwoordigd door Mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan,
tegen BROUWERIJ HAACHT, naamloze vennootschap, met vennootschapszetel te 3190 Boortmeerbeek, Provinciesteenweg 28, verweerster.
I. Bestreden beslissing
Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 11 oktober 2002 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Kortrijk.
II. Rechtspleging voor het Hof
Raadsheer Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht.
Advocaat-generaal Guy Dubrulle heeft geconcludeerd.
III. Middelen
Eiseres voert in haar verzoekschrift drie middelen aan.
1. Eerste middel
Geschonden wettelijke bepalingen
&§9472; de artikelen 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek, zowel vóór als na de vervanging van die artikelen bij de wet van 29 december 1983 ;
&§9472; de artikelen 13, 14, 18, 20 en 24 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, die afdeling 2bis, Hoofdstuk II, Titel VIII, Boek III, van het Burgerlijk Wetboek vormt, hierna de Handelshuurwet genoemd.
Aangevochten beslissing
De appèlrechters verklaren het door verweerster ingestelde hoger beroep gegrond, vernietigen het vonnis van de eerste rechter in zoverre het een bedrag van 961.474 BEF (thans 23.834,32 euro) als huurschade + accessoria ten laste van verweerster legt, beslissen dat slechts de huurschade die door verweerster werd toegebracht sinds 1 september 1995 voor vergoeding in aanmerking komt, en stellen een deskundige aan met als opdracht de sinds 1 september 1995 toegebrachte huurschade te begroten, op grond van de volgende overwegingen :
"Feiten en procedurevoorwaarden
Op 1 augustus 1977 werd een handelshuurovereenkomst gesloten met betrekking tot een handelspand toendertijd gekend als café 'Oud Sportpaleis' gelegen te Beveren-Leie, Desselgemstraat 26 (thans Liebaerdstraat 217), tussen wijlen A.C. en (eiseres) als verhuurders en (verweerster) als huurster. Het betrof een klassieke handelshuurovereenkomst voor 9 jaar vanaf 1 september 1977 tot 31 augustus 1986, tegen een huurprijs van 72.000 BEF per trimester (jaarlijks indexeerbaar). Als bestemming van het pand werd 'café-frituur' opgegeven.
Eveneens op 1 augustus 1977 werd een brief uitgaande van (verweerster) 'voor akkoord' ondertekend door wijlen A.C. en (eiseres), waarin (verweerster) er zich toe verbond eenmalige onderhoudswerken uit te voeren aan het pand (asfalteren van alle goten, nazien van het dak en vervangen van gebroken pannen, herstellen van afgevallen plakwerk, wegnemen van een glazen afdak op de koer en vervangen door een plastieken afdak en uitvoering van de volledige buitenschildering).
Op 10 augustus 1977 werd het café 'Oude Sportpaleis' door (verweerster) in onderverhuring gegeven aan de heer en mevrouw N. & M. S. B.
De heer A.C. is op 2 januari 1979 overleden.
Aan de overeenkomst tussen (verweerster) en N. en M. S. B. kwam op 31 augustus 1980 een einde ingevolge opzegging door laatstgenoemden.
Blijkbaar zijn er vervolgens besprekingen geweest tussen (verweerster) en de dochter en schoonzoon van (eiseres), die evenwel niet tot de ondertekening van een overeenkomst hebben geleid.
Op 3 december 1980 werd tussen (eiseres) en (verweerster) een schriftelijke overeenkomst afgesloten, waarbij (eiseres) aan (verweerster) en aan de V.Z.W. Jeugdclub Jakkedoe (op dat ogenblik onderhuurster van het pand) de toestemming verleende om een aantal werken in het pand uit te voeren (meer bepaald : aanpassen van het sanitair voor vrouwen en mannen, in orde stellen van de elektrische leidingen van het commercieel gedeelte en de daarbij gebruikte lokalen, aanbrengen van een gasleiding voor het verwarmen van de lokalen en aanbrengen van isolering op de muren van de lokalen), evenwel op voorwaarde dat (eiseres) niet zelf zou dienen tussen te komen in de hiertoe vereiste onkosten en op voorwaarde dat de werken bij het einde van de huurovereenkomst aan (eiseres) ten goede zouden komen zonder enige vergoeding van harentwege.
Tussen (verweerster), V.Z.W. Jeugdclub Jakkedoe en (eiseres) werd op 24 december 1980 een gemeenschappelijke plaatsbeschrijving opgemaakt van het pand, waaraan tevens foto's zijn gehecht.
Op 12 januari 1981 maakt (eiseres) een factuur op voor de verkoop aan (verweerster) van het cafémeubilair tegen de prijs van 10.000 BEF, welke op 18 januari 1981 door (verweerster) werd vereffend.
Op 23 maart 1981 werd door (eiseres) een brief uitgaande van (verweerster) 'voor akkoord' ondertekend, waarin (verweerster) bevestigde te zullen overgaan tot de nodige herstellingen aan de goten van het achtergebouw en het raam, mits afhouding van het factuurbedrag van het verschuldigde huurgeld vanaf de periode van 1 juli 1981. Het betrof werken voor de prijs van 18.240 frank (BTW inbegrepen) waarvan (verweerster) een factuur neerlegt (...).
Op 25 april 1985 vroeg (verweerster) per aangetekend schrijven de hernieuwing van de handelshuurovereenkomst aan, welke door (eiseres) en de overige mede-eigenaars van het pand op 24 juni 1985 werd toegestaan mits :
- de huurprijs voortaan maandelijks 12.000 BEF zou bedragen ;
- mogelijkheid om vroeger op te zeggen ;
- tussenkomst vanwege (verweerster) in de helft van de vóór einde 1986 uit te voeren buitenschilderwerken.
Op 9 april 1992 werd een brief uitgaande van (verweerster) zowel door (eiseres) als door een vertegenwoordiger van V.Z.W. Jeugdclub Jakkedoe voor 'gelezen en goedgekeurd' ondertekend, waarin de huurprijs vanaf 1 september 1992 (zijnde het laatste triënnaat) werd gebracht op 15.000 BEF per maand.
Op 30 november 1993 ondertekenden (eiseres) en (verweerster) een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van 9 jaar, ingaand op 1 september 1995 en eindigend op 31 augustus 2004, met mogelijkheid voor (verweerster) om bij het einde van elk triënnaat opzeg te geven. De huurprijs was vastgesteld op 240.000 BEF, betaalbaar per maand en jaarlijks te indexeren. In de huurovereenkomst werd uitdrukkelijk bepaald dat (verweerster) de toelating verkreeg om verbouwings- en veranderingswerken uit te voeren die zij nuttig oordeelde voor de exploitatie van de handel erin uitgebaat en ontzegde (eiseres) zich het recht de plaatsen in hun vorige staat te doen herstellen.
Op 16 maart 1994 verstuurde (verweerster) een schrijven aan V.Z.W. Jeugdclub Jakkedoe, waarin werd verwezen naar een verslag van de firma A1B-Vinçotte waaruit bleek dat de elektrische installatie niet conform de vigerende reglementering was (...).
Blijkbaar heeft V.Z.W. Jeugdclub Jakkedoe het gehuurde pand sinds september 1995 verlaten, waarna het leegstond en niet langer werd verhuurd.
Op 13 december 1996 verstuurde (verweerster) een schrijven aan (eiseres), waarin werd vastgesteld dat het café niet meer verhuurbaar was door de grote eigenaarsherstellingen en kosten die zich op dat ogenblik opdrongen aan het gehuurde pand. Er werd gevraagd dat (eiseres) dringend het nodige zou doen met betrekking tot diverse waterinsijpelingen via daken en platformen, met betrekking tot de vervanging van enkele ramen en met betrekking tot de vervanging van de verouderde elektriciteitsvoorziening" (bestreden vonnis, blz.
1 tot 3).
"Onderzoek van de beroepsgrieven
a. Nopens het hoger beroep van (verweerster)
1. (Verweerster) argumenteert dat de eerste rechter ten onrechte heeft beslist dat alle eigenaarsherstellingen ten laste van (verweerster) vallen, en dat hij evenmin is ingegaan op het bewijsaanbod (verhoor van partijen) omtrent het feit dat namens (verweerster) wel tijdig mondeling werd aangedrongen bij (eiseres) omtrent het uitvoeren van eigenaarsherstellingen door haar of op haar kosten.
De rechtbank stelt vast dat noch uit de huurovereenkomst zelf, noch uit de feitelijke gedragingen of houding van (verweerster) blijkt dat laatstgenoemde afstand heeft gedaan van haar recht om vanwege (eiseres) te verlangen dat zij tot eigenaarsherstellingen zou overgaan. Afstand van recht wordt immers niet vermoed en moet uitdrukkelijk geschieden. Het bestreden vonnis dient op dit punt dan ook te worden vernietigd.
Of (verweerster) bij (eiseres) heeft aangedrongen dat zij herstellingen zou laten uitvoeren, welke deze herstellingen waren en wanneer daarop werd aangedrongen, is een feitelijke kwestie die ter zake doende is en waarvan het getuigenbewijs is toegelaten, zodat aan (verweerster) toelating wordt verleend om het bewijs door alle middelen van recht, getuigen inbegrepen, te leveren. Het door (verweerster) aangevoerde feit is evenwel enkel relevant in zoverre het sinds 1 september 1995 heeft plaatsgevonden, aangezien alle eventuele tekortkomingen vanwege (eiseres) aan haar contractuele verbintenissen vóór die datum in ieder geval gedekt zijn doordat op 30 november 1993 met ingang van 1 september 1995 een geheel nieuwe huurovereenkomst werd afgesloten.
2. (Verweerster) stelt dat de plaatsbeschrijving van begin december 1980 mede moet worden aangewend bij de begroting van de huurschade, omdat hieruit blijkt dat het pand zich niet in perfecte toestand bevond, zodat (verweerster) het ook niet in perfecte toestand moet restitueren.
De rechtbank stelt vast dat de partijen op 30 november 1993 een huurovereenkomst hebben gesloten zonder dat een voorafgaande plaatsbeschrijving werd opgemaakt, zodat ten deze artikel 1731, ,§1, van het Burgerlijk Wetboek speelt en (eiseres) derhalve dient te bewijzen dat (verweerster) het gehuurde goed ontvangen heeft in een andere staat dan waarin het zich bevond op het einde van de huurovereenkomst. De bevindingen van de door de eerste rechter aangestelde deskundige houden geen rekening met de 'staat van huuropname december 1980 Sportpaleis', terwijl nochtans de foto's waarnaar de plaatsopname verwijst, duidelijke vetusteit en zelfs het bestaan van meerdere beschadigingen aantonen nog vóór (verweerster) voor het eerst als huurster het genot van het café heeft verkregen. De plaatsopname van 1980 is wel degelijk een element waarmee de deskundige rekening had moeten houden om te onderzoeken of een bepaalde schadepost 'huurschade' is en, in bevestigend geval, welke som ten laste van (verweerster) moet worden gelegd om het goed in zijn oorspronkelijke toestand te brengen.
De rechtbank vernietigt dan ook het bestreden vonnis in zoverre het een bedrag van 961.474 BEF (thans 23.834,32 euro) als huurschade + accesoria ten laste van (verweerster) legt en stelt, alvorens verder te oordelen nopens dit onderdeel van de oorspronkelijke vordering van (eiseres), een nieuwe deskundige aan met de hierna bepaalde opdracht.
Aan de deskundige wordt enkel gevraagd de sinds 1 september 1995 toegebrachte huurschade te begroten, aangezien (eiseres) geen protest heeft laten horen nopens de staat van het gehuurde goed op 31 augustus 1995, toen aan de voordien bestaande huurovereenkomst (oorspronkelijk afgesloten op 1 augustus 1977 met ingang van 1 september 1997 en hernieuwd op 24 juni 1985 voor de duur van negen jaar met ingang van 1 september 1996) een einde was gekomen" (bestreden vonnis, blz. 6).
Grieven
De vaststelling van huurschade impliceert een vergelijking tussen de toestand van het gehuurde goed op het ogenblik dat de huurder dit goed in gebruik neemt en de toestand van het gehuurde goed op het ogenblik dat hij dit goed verlaat. De omstandige plaatsbeschrijving, waarvan sprake in artikelen 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek, zoals gewijzigd bij de wet van 29 december 1983 betreffende de huur van onroerende goederen, en in die artikelen, zoals van kracht vóór die wet (d.i. zoals gewijzigd bij de wet van 7 november 1973) moet opgesteld worden bij de ingebruikneming van het onroerend goed door de huurder. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs.
Bij een hernieuwing van een handelshuurovereenkomst in toepassing van de artikelen 13 tot en met 24 van de wet op de handelshuurovereenkomsten ontstaat er weliswaar een nieuwe huur, doch geen nieuwe ingebruikneming door de huurder, maar wel een verderzetting door de huurder van een vroegere ingebruikneming. Het ogenblik waarop de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft, is derhalve het ogenblik waarop de huurder bij de aanvang van de eerste huurovereenkomst het goed in gebruik genomen heeft.
Dezelfde principes gelden wanneer er een nieuwe huurovereenkomst werd afgesloten, waarbij de huurders het genot van het handelspand ononderbroken blijven behouden. In een dergelijk geval komt er immers een hernieuwing van de huur in de zin van artikel 13 van de Handelshuurwet tot stand. Ook in een dergelijk geval impliceert de vaststelling van de huurschade derhalve een vergelijking tussen de toestand van het gehuurde goed op het ogenblik dat de huurder dit goed in gebruik neemt, dit is bij de aanvang van de eerste huurovereenkomst, en de toestand van het gehuurde goed op het ogenblik dat hij dit goed verlaat.
De appèlrechters stellen vast dat het goed door verweerster in gebruik werd genomen vanaf 1 september 1977, dat verweerster de hernieuwing van de handelshuurovereenkomst aanvroeg bij aangetekende brief van 25 april 1985, die door eiseres op 24 juni 1985 werd toegestaan voor de duur van 9 jaar met ingang van 1 september 1986 en dat partijen vervolgens op 30 november 1993 een nieuwe huurovereenkomst ondertekenden voor de duur van 9 jaar, ingaand op 1 september 1995. Uit de vaststellingen van de appèlrechters blijkt derhalve dat verweerster het bij de oorspronkelijke huurovereenkomst bedongen genot van het pand ononderbroken heeft blijven hebben.
Door te beslissen dat er in die omstandigheden een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen is, die geen hernieuwing van de huurovereenkomst uitmaakt in de zin van artikel 13 van de Handelshuurwet, schenden de appèlrechters de artikelen 13, en voor zoveel als nodig 14, 18 en 20 van de Handelshuurwet.
Nu uit de vaststellingen van de appèlrechters blijkt dat verweerster het bij de oorspronkelijke huurovereenkomst bedongen genot van het pand ononderbroken heeft blijven hebben, impliceert de vaststelling van de huurschade een vergelijking tussen de toestand van het gehuurde goed op 1 september 1977 en de toestand van het gehuurde goed op het ogenblik dat verweerster het goed verlaten heeft.
Hieruit volgt dat, door te beslissen dat enkel de sinds 1 september 1995 toegebrachte huurschade voor vergoeding in aanmerking komt op de grond dat met ingang van 1 september 1995 een geheel nieuwe huurovereenkomst werd afgesloten en eiseres geen protest heeft laten horen nopens de staat van het gehuurde goed op 31 augustus 1995, toen aan de voordien bestaande huurovereenkomst een einde was gekomen, de appèlrechters de in het middel genoemde bepalingen schenden.
2. Tweede middel
Geschonden wettelijke bepalingen
&§9472; de artikelen 7 en 9 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, die afdeling 2bis, Hoofdstuk II, Titel VIII, Boek III, van het Burgerlijk Wetboek vormt, hierna de Handelshuurwet genoemd.
Aangevochten beslissing
De appèlrechters beslissen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst geldig afweek van artikel 7 van de Handelshuurwet, dat eiseres aan verweerster de toelating gaf om alle verbouwings- en veranderingswerken uit te voeren die zij nuttig oordeelde en dat eiseres zich het recht ontzegde om de plaatsen in hun vorige staat te doen herstellen, en verwerpen derhalve de eis van eiseres dat het goed hersteld zou worden in zijn oorspronkelijk staat, op grond van de volgende motieven :
"3. (Verweerster) argumenteert dat de eerste rechter niet heeft geantwoord op het juridisch geschilpunt omtrent de wederinstaatstellingsverplichting, die contractueel werd 'wegbedongen' in het voordeel van (verweerster) naar aanleiding van de laatste huurhernieuwing in 1993, en dat de eerste rechter ook geen rekening heeft gehouden met het feit dat het pand was verhuurd als jeugdcafé.
De rechtbank stelt vast dat tussen (verweerster) en (eiseres) inderdaad uitdrukkelijk werd overeengekomen dat (verweerster) de toelating verkreeg om verbouwings- en veranderingswerken uit te voeren 'die zij nuttig oordeelde' voor de exploitatie van de handel erin uitgebaat en dat (eiseres) zich het recht ontzegde de plaatsen in hun vorige staat te doen herstellen.
Er diende geen voorafgaande toelating aan (eiseres) te worden gevraagd telkens wanneer (verweerster) bepaalde werken wenste uit te voeren : de huurovereenkomst week in dit opzicht af van artikel 7 van de wet op de handelshuurovereenkomsten en dergelijke afwijking was niet strijdig met het dwingend karakter van deze wet, aangezien zij in het voordeel van de huurder was bedongen.
(Verweerster) verkreeg hierdoor evenwel enkel het recht om werken uit te voeren, niet om schade toe te brengen. Dat het pand verhuurd werd als 'jeugdcafé', viel weliswaar binnen de door partijen overeengekomen bestemming (ten deze : 'café-frituur-restaurant-dancing-hotel'), maar doet geen afbreuk aan de verplichting van (verweerster) om - bij de uitvoering van de overeenkomst als hoofdhuurder - als een goede huisvader te handelen (artikel 1728, 1°, van het Burgerlijk Wetboek).
Er moet dus onderscheid worden gemaakt tussen 'uitgevoerde werken' en 'toegebrachte schade'.
Daarenboven gold het recht van (verweerster) om werken uit te voeren, enkel in zoverre deze werken volgens de regels van de kunst werden uitgevoerd.
Aan de deskundige wordt gevraagd met dit gegeven rekening te willen houden (...)".
Grieven
Artikel 7 van de Handelshuurwet bepaalt dat de huurder het recht heeft aan het gehuurde goed elke verbouwing uit te voeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten drie jaar huur niet te boven gaan, mits daardoor noch de veiligheid, noch de salubriteit, noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang komen, en mits hij vooraf de verhuurder bij ter post aangetekende brief of bij (exploot van gerechtsdeurwaarder) in kennis stelt van al de voorgenomen veranderingen, met overlegging van de plans en bestekken, zodat de verhuurder in voorkomend geval zich om wettige redenen ertegen kan verzetten.
Artikel 7 van de Handelshuurwet strekt niet enkel tot bescherming van de huurder, die ervoor behoed wordt al te dure werken uit te voeren, maar ook tot bescherming van de verhuurder, die ervoor behoed wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst geconfronteerd te worden met excessieve verbouwingswerken en de daarmee gepaard gaande grotere onderhouds- en instandhoudingskosten. Deze bepaling is derhalve dwingend zowel in het voordeel van de huurder als van de verhuurder, zodat de van deze bepaling afwijkende overeenkomsten relatief nietig zijn.
Eiseres voerde aan dat verweerster verbouwingswerken uitvoerde zonder over een geldige toestemming vanwege eiseres te beschikken, zodat de verbouwings- en veranderingswerken overeenkomstig artikel 9 van de Handelshuurwet dienden te worden verwijderd.
De appèlrechters verwerpen dit verweer en overwegen dat tussen partijen uitdrukkelijk werd overeengekomen dat verweerster toelating kreeg om verbouwings- en veranderingswerken uit te voeren, dat hiervoor geen voorafgaande toelating aan eiseres diende te worden gevraagd, nu de overeenkomst in dit opzicht afweek van artikel 7 van de Handelshuurwet en dat een dergelijke afwijking niet strijdig is met het dwingend karakter van de wet, aangezien zij in het voordeel van de huurder was bedongen.
Hieruit volgt dat de appèlrechters door te beslissen dat partijen in hun overeenkomst mochten afwijken van artikel 7 van de Handelshuurwet en door op die grond de eis van eiseres tot herstel van het goed in zijn oorspronkelijke staat te verwerpen, de in het middel genoemde bepalingen schenden, nu voornoemd artikel 7 van de Handelshuurwet dwingend is zowel in het voordeel van de huurder als in het voordeel van de verhuurder (schending van de artikelen 7 en 9 van de Handelshuurwet).
3. Derde middel
Geschonden wettelijke bepalingen
&§9472; artikel 149 van de Grondwet.
Aangevochten beslissing
In het beschikkend gedeelte van het bestreden vonnis doen de appelrechters het beroepen vonnis van de vrederechter, waarbij onder meer de vordering van eiseres tot betaling van achterstallige huur ten belope van 461.927 BEF gegrond verklaard werd en dat uitvoerbaar bij voorraad werd verklaard, zonder borgstelling en met uitsluiting van het kantonnement, teniet, behalve in zoverre het de oorspronkelijke vordering van eiseres tot het bekomen van een schadevergoeding van 850.000 BEF wegens het tenietgaan van de handelszaak, ongegrond verklaarde.
In de motieven van het bestreden vonnis overwegen de appèlrechters dat het beroepen vonnis dient te worden vernietigd in zoverre het de eigenaarsherstellingen ten laste van verweerster legde (...) en in zoverre het een schadevergoeding van 961.474 BEF ingevolge huurschade ten laste van verweerster legde (...).
De appèlrechters beslissen nog dat zij voorlopig geen uitspraak kunnen doen over de grieven van verweerster tegen de beslissing van de eerste rechter waarbij verweerster veroordeeld werd tot betaling van een bedrag van 461.927 BEF achterstallige huurgelden, en overwegen hieromtrent dat :
"4. (Verweerster) argumenteert dat de huurovereenkomst ten onrechte niet ontbonden werd verklaard lastens (eiseres) en dat (de eerste rechter) ten onrechte heeft geoordeeld dat de huur voor een periode van februari 1997 tot augustus 1998 moest betaald worden. Evenmin ten onrechte heeft de eerste rechter geen winstderving toegekend, noch terugbetaling van huur vanaf september 1995, alhoewel het pand door de schuld van (eiseres) onverhuurbaar was.
De rechtbank stelt vast dat de beoordeling van deze beroepsgrief vanwege (verweerster) mede afhangt van het antwoord op de vraag of er tijdig aan (eiseres) werd gemeld dat zij tot bepaalde herstellingen moest overgaan, zodat de uitspraak over dit onderdeel van de betwisting wordt aangehouden tot na het getuigenverhoor (...).
De appèlrechters overwegen tenslotte dat de grief van verweerster met betrekking tot de uitvoerbaarheid bij voorraad van het beroepen vonnis en de uitsluiting van het kantonnement niet dient te worden beoordeeld, nu het beroepen vonnis geheel teniet gedaan wordt, op grond van de volgende overwegingen :
"6. Ten slotte argumenteert (verweerster) dat noch de uitvoerbaarheid bij voorraad noch de uitsluiting van het kantonnement worden gemotiveerd, niettegenstaande inzonderheid dit laatste door (verweerster) werd betwist.
Gelet op het feit dat het bestreden vonnis - in afwachting van het getuigenverhoor en het deskundig onderzoek - geheel teniet wordt gedaan, dient deze beroepsgrief niet te worden beoordeeld (...).
Grieven
De eerste rechter veroordeelde verweerster tot betaling van een bedrag van 461.927 BEF wegens achterstallige huurgelden en verklaarde zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad spijts alle verhaal en zonder borgstelling en met uitsluiting van het kantonnement.
De appèlrechters beslissen enerzijds dat nog geen uitspraak gedaan kan worden over de grieven van verweerster tegen de beslissing van de eerste rechter tot toekenning van voormeld bedrag van 461.927 BEF, doch doen anderzijds het beroepen vonnis in zijn geheel teniet.
Het is tegenstrijdig enerzijds te beslissen dat nog geen uitspraak gedaan kan worden over de beroepsgrieven van verweerster tegen de beslissing van de eerste rechter waarbij de vordering van eiseres tot betaling van achterstallige huurgelden gegrond verklaard werd en anderzijds het beroepen vonnis in zijn geheel teniet te doen.
Hieruit volgt dat er een tegenstrijdigheid bestaat tussen de motieven onderling en tussen de motieven en het beschikkend gedeelte van het bestreden vonnis. Deze tegenstrijdigheid levert een schending op van artikel 149 van de Grondwet.
IV. Beslissing van het Hof
1. Eerste middel
Overwegende dat artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek, v&§972;&§972;r de vervanging ervan bij artikel 4 van de Wet van 29 december 1983 "betreffende de huur van onroerende goederen", bepaalt dat indien er tussen (de) verhuurder en (de) huurder een staat van het verhuurde goed werd opgemaakt, de huurder het goed moet teruggeven, zoals hij, volgens die staat, het "ontvangen" heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of door overmacht tenietgegaan is of beschadigd werd ;
Dat artikel 1731 van dit Wetboek, zoals vervangen bij artikel 1 van de Wet van 7 november 1973 "tot wijziging van artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek" en v&§972;&§972;r de vervanging ervan bij artikel 5 van de Wet van 29 december 1983, in zijn eerste lid bepaalt dat, indien geen plaatsbeschrijving is opgemaakt, vermoed wordt dat de huurder het gehuurde goed "ontvangen" heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs dat door alle middelen kan worden geleverd ; dat dit artikel 1731, in die versie, in zijn tweede lid bepaalt, naar gelang de duurtijd van de huur, binnen welke termijn na de ingebruikneming de huurder een omstandige plaatsbeschrijving kan eisen ;
Dat artikel 1730 van dat wetboek, na de vervanging ervan bij artikel 4 van de Wet van 29 december 1983, in ,§1 bepaalt dat elke partij kan eisen dat, op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening, een omstandige plaatsbeschrijving wordt opgemaakt ; dat die paragraaf verder bepaalt dat deze plaatsbeschrijving wordt opgemaakt ofwel "gedurende de tijd dat de plaatsen niet in gebruik zijn", ofwel gedurende de eerste maand dat ze "gebruikt" worden wanneer de huurtijd één jaar of meer bedraagt, ofwel gedurende de eerste vijftien dagen van "gebruik" wanneer de huurtijd minder dan één jaar bedraagt ;
Dat ,§2 van dit artikel in die versie bepaalt dat indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt, elke partij kan eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt en dat, indien geen overeenstemming daaromtrent wordt bereikt, de in ,§1 voorgeschreven procedure van toepassing is, behalve wat de termijnen betreft ;
Dat voormeld artikel 1731, na de vervanging ervan bij artikel 5 van de Wet van 29 december 1983, in ,§1 bepaalt dat, indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, vermoed wordt dat de huurder het gehuurde goed "ontvangen" heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs dat door alle middelen kan worden geleverd ;
Dat ,§2 van dit artikel in die versie bepaalt dat indien tussen de verhuurder en de huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, de huurder het goed moet teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, "ontvangen" heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of door overmacht is tenietgegaan of beschadigd ;
Overwegende dat de artikelen 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek een regeling inhouden van de teruggave van het gehuurde goed volgens zijn staat bij het einde van de overeenkomst ;
Dat de inhoud van die artikelen en de erin gebruikte bewoordingen volgt dat :
1. voor de huurovereenkomsten die zijn ingegaan na de inwerkingtreding op 1 januari 1974 van de vervanging van artikel 1731 bij de Wet van 7 november 1973, die versie van artikel 1731 van toepassing is, welke geldend was bij de ingebruikneming van het goed ;
2. de regeling voor het bepalen van de huurschade in de regel afhankelijk is van het al dan niet voorhanden zijn van een plaatsbeschrijving bij de ingebruikneming van het gehuurde goed ;
3. de huurschade, met toepassing van de voormelde artikelen 1730 en 1731 in het geval van een ononderbroken gebruik van het gehuurde goed, in de regel moet worden vastgesteld door vergelijking tussen de toestand van dit goed bij de ingebruikneming ervan en bij het verlaten ervan ;
Overwegende dat de appèlrechters vaststellen dat verweerster het gehuurde goed sinds 1 september 1977 voor het eerst in gebruik heeft genomen en dit tot en met 31 augustus 1998 en dat op 24 december 1980 een gemeenschappelijke plaatsbeschrijving werd opgemaakt ;
Dat de appèlrechters aan de aangestelde deskundige vragen enkel de sinds 1 september 1995 toegebrachte huurschade te begroten om reden dat eiseres geen protest heeft laten horen nopens de staat van het gehuurde goed op 31 augustus 1995, toen aan de voordien bestaande overeenkomst een einde was gekomen ;
Dat de appèlrechters aldus de artikelen 1730 en 1731, zoals van toepassing v&§972;&§972;r de vervanging ervan bij de Wet van 29 december 1983, schenden ;
Dat het middel in zoverre gegrond is ;
4. Tweede middel
Overwegende dat de artikelen 7 tot 9 van de Handelshuurwet betrekking hebben op het "recht van de huurder om het gehuurde goed voor zijn bedrijf geschikt te maken" ;
Dat artikel 7 bepaalt dat de huurder het recht heeft aan het gehuurde goed elke verbouwing uit te voeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten drie jaar huur niet te boven gaan, mits daardoor noch de veiligheid, noch de salubriteit, noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang komen en mits naleving van de in die wetsbepaling voorgeschreven formaliteiten ;
Dat artikel 9 het lot van de aldus gedane verbouwingen regelt tijdens en na het einde van de huur en de gebeurlijke vergoedingsverplichting aan de zijde van de verhuurder ;
Dat deze artikelen het dwingende recht bepalen aan de zijde van de handelshuurder om, binnen bepaalde voorwaarden, verbouwingswerken op te dringen aan de handelsverhuurder ; dat zij eensdeels gelden ter bescherming van de handelshuurder aan wie men het recht niet kan ontzeggen om bepaalde werken uit te voeren ter aanpassing van het gehuurde pand aan de er uitgebate kleinhandel, maar anderdeels ook ter bescherming van de verhuurder voor wie de gebeurlijke vergoeding van die werken bij het vertrek van de huurder beperkt moet blijven ;
Dat het daarnaast de partijen vrij staat overeen te komen dat de verhuurder toelating verleent tot uitvoering van veranderings- en verbouwingswerken en een regeling omtrent het lot van die werken en de vergoedingsplicht ervoor bij het einde van de huur te treffen ;
Dat dergelijke overeenkomst aan het gemene recht en niet aan de artikelen 7 tot 9 van de Handelshuurwet is onderworpen ;
Dat het middel faalt naar recht ;
5. Derde middel
Overwegende dat het niet tegenstrijdig is, eensdeels, het beroepen vonnis teniet te doen behalve in zoverre de eerste rechter een bepaald gedeelte van de vordering van eiseres heeft afgewezen en, andersdeels, in afwachting van een bevolen onderzoeksmaatregel, te beslissen dat nog geen uitspraak kan worden gedaan over bepaalde beroepsgrieven van verweerster tegen de beslissing van de eerste rechter waarbij een ander gedeelte van de vordering van eiseres wordt ingewilligd ;
Dat het middel feitelijke grondslag mist ;
OM DIE REDENEN,
HET HOF,
Vernietigt het bestreden vonnis in zoverre het uitspraak doet over de door eiseres gevorderde huurschade en uitspraak doet over de kosten ;
Verwerpt het cassatieberoep voor het overige ;
Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis ;
Veroordeelt eiseres in twee derden van de kosten ;
Houdt de overige kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over ;
Verwijst de aldus beperkte zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Veurne, zitting houdende in hoger beroep.
De kosten begroot op de som van zeshonderd tachtig euro vierenveertig cent jegens de eisende partij.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voorzitter Ivan Verougstraete, de raadsheren Ernest Waûters, Ghislain Londers, Eric Dirix en Eric Stassijns, en in openbare terechtzitting van drie juni tweeduizend en vier uitgesproken door voorzitter Ivan Verougstraete, in aanwezigheid van advocaat-generaal Guy Dubrulle, met bijstand van griffier Philippe Van Geem.
# posted by Leon Dochy @ 11:13 PM 
